Aliant

Ingatlanvásárlás Szlovákiában: Folyamat, költségek és jogi tudnivalók

Aliant Tudástár

by

Szlovákia, Magyarország északi szomszédja, a maga gazdag történelmével, gyönyörű városaival és a Magas-Tátra fenséges csúcsaival egyre vonzóbb célpont a magyar ingatlanvásárlók számára. A földrajzi közelség, a kulturális hasonlóságok és a nyelvi akadályok viszonylagos hiánya (különösen a déli régiókban) mind hozzájárulnak ahhoz, hogy sokan tekintenek Szlovákiára, mint ideális helyszínre egy második otthon, egy hétvégi ház vagy egy befektetési célú ingatlan megszerzésekor. Ráadásul az Európai Unió közös piacának köszönhetően, az ingatlanvásárlás Szlovákiában egyszerűbb és átláthatóbb, mint sok más európai országban.

Azonban a látszólagos egyszerűség ellenére, a szlovák ingatlanvásárlási folyamat is tartogat olyan sajátosságokat, amelyek ismerete elengedhetetlen a biztonságos tranzakcióhoz. A telekkönyvi eljárás (katastrálne konanie), a szerződéses feltételek, valamint a közjegyzői és az ügyvédi szerepkörök mind eltérhetnek a Magyarországon megszokottól. Egy felkészületlen vásárló könnyen szembesülhet váratlan nehézségekkel vagy költségekkel. A zökkenőmentes ügyintézéshez és a jogi kockázatok minimalizálásához elengedhetetlen egy olyan partner, aki mind a szlovák, mind a magyar jogrendszert ismeri.

Ingatlanvásárlás Szlovákiában 1

Bölcs befektetés a szükséges elővigyázatossággal

Egy szlovákiai ingatlan vásárlása praktikus és értékálló döntés lehet, de a siker kulcsa a gondos előkészítésben és a megbízható jogi háttérben rejlik. Az Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Irodánál tisztában vagyunk a határon átnyúló ingatlanügyletek minden csínjával-bínjával. Nemzetközi hálózatunknak és helyi irodánknak köszönhetően biztosítjuk a szükséges szlovákiai szakértelmet, miközben Ön a teljes folyamat során magyar anyanyelvű ügyvédjével tarthatja a kapcsolatot Budapesten. Célunk, hogy az ingatlanvásárlás Szlovákiában ne csak jogilag legyen biztonságos, de az Ön számára is a lehető legkényelmesebb és legátláthatóbb legyen.

Ingatlanvásárlás Szlovákiában – a folyamat és a lehetséges buktatók

Az alábbiakban bemutatjuk a szlovákiai ingatlanvásárlás tipikus menetét, kiemelve azokat a pontokat, amelyekre magyar vevőként érdemes különös figyelmet fordítani.

1. Jogi státusz és korlátozások: Szlovákia 2004-es EU-csatlakozása óta a magyar állampolgárok (mint EU-s állampolgárok) ugyanolyan feltételekkel vásárolhatnak ingatlant, mint a szlovák állampolgárok. Ez alól egy fontos kivétel van: a mezőgazdasági és erdőterületek, amelyek megszerzésére külön, szigorúbb törvények vonatkoznak. Lakóingatlanok (lakás, ház, üdülő) vásárlása azonban szabadon lehetséges.

2. Jogi átvilágítás (Due Diligence): Mielőtt bármilyen kötelezettséget vállalna, elengedhetetlen az ingatlan jogi hátterének alapos ellenőrzése. Ügyvédje lekéri a tulajdoni lapot (List vlastníctva) a telekkönyvi nyilvántartásból (Kataster nehnuteľností), és megvizsgálja, hogy az ingatlan tehermentes-e, nincsenek-e rajta jelzálogjogok (záložné právo), szolgalmi jogok (vecné bremeno) vagy bármilyen peres eljárásra utaló bejegyzések. Ezeken kívül néha szükség lehet még a tulajdoni lapok történetének az ellenőrzésére is a tulajdonosi lánc egyértelmű megállapítása érdekében, mivel történelmileg nem minden földhivatali bejegyzés felel meg a tényleges jogi helyzetnek. Ez a másik fél (eladó) beleegyezésével, ügyvédjével együttműködve történhet meg.

3. Előszerződés (Zmluva o budúcej kúpnej zmluve): Bár nem kötelező, a gyakorlatban a legtöbb alkalommal sor kerül egy előszerződés megkötésére. Ez a dokumentum rögzíti a jövőbeli adásvételi szerződés alapvető elemeit, mint például az ingatlan azonosítását, a szerződő feleket, a vételárat, a fizetési feltételeket és a végleges szerződés megkötésének határidejét. Az előszerződés aláírásakor a vevő általában a vételár 10-20%-ának megfelelő előleget (záloha) fizet. Fontos, hogy ezt a szerződést ügyvéd készítse el vagy ellenőrizze, hogy minden eshetőségre (pl. ha a vásárlás meghiúsul) megfelelő védelmet nyújtson.

4. Adásvételi szerződés (Kúpna zmluva): Ez a végleges szerződés, amely alapján a tulajdonjog átszáll. A szlovák jog szerint az eladó aláírását a szerződésen közjegyzővel (notár) vagy anyakönyvi hivatallal (matrika) hitelesíttetni kell. A vevő aláírásának hitelesítése nem kötelező. A szerződést jellemzően ügyvéd készíti el, biztosítva, hogy az minden jogszabályi előírásnak megfeleljen.

5. Pénzügyi teljesítés: A vételár kifizetése leggyakrabban ügyvédi vagy közjegyzői letétbe (notárska úschova) helyezéssel történik. Ez a legbiztonságosabb megoldás mindkét fél számára: a vevő elhelyezi a teljes vételárat a letéti számlán, az eladó pedig csak akkor jut a pénzéhez, miután a vevő tulajdonjogát a telekkönyvbe bejegyezték. Banki letéti számla is szóba jöhet, bár ez inkább a cégek közötti tranzakciókban használatos.

6. Telekkönyvi bejegyzés (Vklad do katastra nehnuteľností): A tulajdonjog megszerzésének utolsó lépése a telekkönyvi bejegyzés. Az adásvételi szerződést és a bejegyzési kérelmet (Návrh na vklad) be kell nyújtani az illetékes járási földhivatalhoz nyilvántartásba vétel céljából. A hivatalnak 30 napja van a bejegyzés elvégzésére (kérésre, sürgősségi eljárásban 15 nap). A bejegyzés napjától a vevő számít már hivatalosan az ingatlan tulajdonosának.

Ingatlanvásárlás Szlovákiában – költségek

Ausztriával vagy más nyugat-európai országokkal ellentétben Szlovákiában nincsen ingatlan-átruházási adó, ami jelentősen csökkenti a vásárlás járulékos költségeit. A vételáron felül kb. 1-3%-os költséggel kell számolni.

KöltségtípusBecsült mérték
Telekkönyvi eljárási díjAlap eljárás (30 nap): 100 EUR. Sürgősségi eljárás (15 nap): 300 EUR. Elektronikus úton benyújtva ezek a díjak a felére csökkennek.
Aláírás-hitelesítési díjNéhány euró aláírásonként.
Ügyvédi munkadíjA vételár 0,5-1,5%-a + 23% ÁFA, a tranzakció bonyolultságától függően.
Közjegyzői/ügyvédi letéti díj (ha alkalmazzák)A letétbe helyezett összeg alapján sávosan meghatározott díj.
Ingatlanközvetítői jutalék (ha van)Általában a vételár 2-5%-a + ÁFA.

Elkerülendő lehetséges buktatók

  • Hiányos átvilágítás: Ne hagyatkozzon csak az eladó vagy a közvetítő tájékoztatására! A tulajdoni lap, a tulajdonosi lánc és az esetleges terhek alapos ügyvédi ellenőrzése elengedhetetlen.
  • A letéti számla mellőzése: A vételár közvetlen átutalása az eladónak a telekkönyvi bejegyzés előtt komoly kockázatot rejt. Mindig ragaszkodjon a biztonságos ügyvédi vagy közjegyzői letéthez.
  • Osztatlan közös tulajdon: Különösen a régebbi társasházaknál vagy üdülőkomplexumoknál előfordulhat, hogy nem különálló albetétek, hanem osztatlan közös tulajdoni hányadok vannak a telekkönyvben. Ez bonyolíthatja a későbbi értékesítést és a jelzáloghitel-felvételt.

Adózási vonzatok

Ahogy említettük, Szlovákiában nincs vagyonátruházási adó. Az ingatlan birtoklása után évente ingatlanadót (Daň z nehnuteľností) kell fizetni a helyi önkormányzatnak, amelynek mértékét a helyi önkormányzat határozza meg és jellemzően elhanyagolható, általában néhány tíz euró évente (általánosságban elmondható, hogy a fővárosban és a megyeszékhelyeken a legmagasabb a mértéke). Ha az ingatlant bérbe adják, a jövedelem után Szlovákiában kell adózni. Az ingatlan eladásából származó nyereség adóköteles lehet, de számos mentesség létezik (pl., ha az eladó legalább 5 egymást követő évben birtokolta az ingatlant).

Hogyan segít az Aliant?

Az Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Iroda teljes körű jogi szolgáltatást nyújt a szlovákiai ingatlanvásárláshoz, áthidalva a nyelvi és jogi akadályokat:

  • Kétnyelvű jogi szakértelem: Szlovák és magyar jogban is jártas szakértőink biztosítják a zökkenőmentes kommunikációt és a precíz szerződéskötést.
  • Teljes körű átvilágítás: Alaposan ellenőrizzük az ingatlan jogi státuszát, hogy Ön teljes biztonságban érezhesse magát.
  • Szerződéskötés és pénzügyi lebonyolítás: Elkészítjük az adásvételi szerződést, és menedzseljük a biztonságos letéti eljárást.
  • Hivatalos ügyintézés: Képviseljük Önt a telekkönyvi eljárás során, és intézzük a szükséges bejegyzéseket.
  • Adótanácsadás: Tájékoztatást nyújtunk a szlovák adókötelezettségekről és a kettős adóztatás elkerülésének lehetőségeiről.

A szomszédba költözni egyszerűbb, mint gondolná – feltéve, ha a megfelelő partner kíséri az úton. Az Aliant szakértelmével az ingatlanvásárlás Szlovákiában egy átlátható és kockázatmentes befektetéssé válik. Keresse irodánkat, és tegye meg az első lépést új szlovákiai otthona felé!

Gyakran Ismételt Kérdések (GYIK) – Szlovákiai ingatlanvásárlás

Mennyibe kerül az ingatlanvásárlás Szlovákiában a vételáron felül?

Szlovákiában nincs vagyonátruházási adó, ami jelentősen csökkenti a költségeket! A vételáron felül csak 1-3%-os többletköltséggel kell számolni: 100 EUR (vagy 300 EUR sürgős) telekkönyvi eljárási díj, 0,5-1,5% ügyvédi munkadíj (+ 23% ÁFA), néhány eurós aláírás-hitelesítési díj, és esetleg 2-5% ingatlanközvetítői jutalék (+ ÁFA). Ez az egyik legkedvezőbb Európában!

Vásárolhatnak magyarok szabadon ingatlant Szlovákiában?

Igen, teljesen szabadon! Szlovákia 2004-es EU-csatlakozása óta a magyar állampolgárok ugyanolyan feltételekkel vásárolhatnak ingatlant, mint a szlovák állampolgárok. Nincs engedélyezési eljárás, nincs várakozási idő. Egyetlen kivétel: mezőgazdasági és erdőterületek, amelyek megszerzésére szigorúbb törvények vonatkoznak.

Mennyi idő alatt lehet ingatlant vásárolni Szlovákiában?

A teljes folyamat általában 1-2 hónapot vesz igénybe, ami az egyik leggyorsabb Európában. A telekkönyvi bejegyzés 30 napon belül megtörténik (sürgősségi eljárásban 15 nap). Elektronikus benyújtással a díjak a felére csökkennek és a folyamat még gyorsabb.

Kötelező-e ügyvédet fogadni Szlovákiában?

Nem kötelező, de erősen ajánlott ügyvédet fogadni. Az ügyvéd elvégzi az ingatlan jogi átvilágítását, ellenőrzi a tulajdoni lapot (List vlastníctva), elkészíti az adásvételi szerződést, és intézi a telekkönyvi bejegyzést. Szlovákiában az ügyvéd készítheti el a végleges jogi aktust (nem csak közjegyző), ami rugalmasabbá teszi a folyamatot.

Mi az a letéti számla (úschova) és miért fontos?

A letéti számla (úschova) egy ügyvédi vagy közjegyzői számla, ahova a vevő elhelyezi a teljes vételárat. Az eladó csak akkor kapja meg a pénzt, amikor a vevő tulajdonjogát a telekkönyvbe bejegyezték. Ez a legbiztonságosabb megoldás mindkét fél számára, és erősen ajánlott minden tranzakciónál.

Kell-e közjegyzői hitelesítés Szlovákiában?

Igen, az eladó aláírását az adásvételi szerződésen közjegyzővel (notár) vagy anyakönyvi hivatallal (matrika) hitelesíttetni kell. A vevő aláírásának hitelesítése nem kötelező. Ez biztosítja a szerződés jogérvényességét.

Milyen adókat kell fizetni egy szlovák ingatlan után?

Szlovákiában nincs vagyonátruházási adó! Birtoklás alatt: Évente ingatlanadó (Daň z nehnuteľností) a helyi önkormányzatnak, amely általában évi néhány tíz eurótól pár száz euróig terjed. Bérbeadás esetén: A jövedelem után Szlovákiában kell adózni. Eladáskor: Az ingatlan eladásából származó nyereség adóköteles lehet, de számos mentesség létezik (pl. ha az eladó legalább 5 évig birtokolta).

Mi az az osztatlan közös tulajdon és miért problémás?

Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy nem különálló albetétek, hanem közös tulajdoni hányadok vannak a telekkönyvben. Ez különösen régebbi társasházaknál vagy üdülőkomplexumoknál fordulhat elő, és bonyolíthatja a későbbi értékesítést és a jelzáloghitel-felvételt. Az ügyvéd feladata ezt a vásárlás előtt tisztázni.

Hogyan működik a telekkönyvi bejegyzés Szlovákiában?

Az adásvételi szerződést és a bejegyzési kérelmet (Návrh na vklad) be kell nyújtani az illetékes Járási Hivatal telekkönyvi osztályához. A hivatalnak 30 napja van a bejegyzés elvégzésére (sürgősségi eljárásban 15 nap). Elektronikus benyújtással a díjak a felére csökkennek (50 EUR normál, 150 EUR sürgős).

Milyen előnyökkel jár az ingatlanvásárlás Szlovákiában a magyaroknak?

Földrajzi közelség: Autóval könnyen elérhető. Kulturális hasonlóságok: Közös történelem, hasonló mentalitás. Nyelvi könnyítés: A déli régiókban sokan beszélnek magyarul. Alacsony költségek: Nincs vagyonátruházási adó, alacsony járulékos költségek. Gyors folyamat: 1-2 hónap alatt lezárható. Nincs engedélyezési eljárás: Szabadon vásárolhatnak EU-állampolgárok.

Érdemes-e Szlovákiában ingatlant vásárolni befektetési céllal?

Szlovákia stabil gazdasági környezetet kínál az EU-n és az eurózónán belül. A főváros, Pozsony dinamikusan fejlődik, és ennek megfelelően az ingatlanárak is folyamatosan emelkednek. Népszerű célpont még a turisztikailag is kiemelt Magas-Tátra térsége. Az ingatlanárak jelenleg még kedvezőbbek, mint Magyarországon vagy Ausztriában, ami jó értéknövekedési potenciált rejt. A bérbeadási piac is erős, különösen Pozsonyban.

Kapcsolat

Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Iroda

Szakértő jogi támogatás szlovákiai ingatlanvásárláshoz | Magyar nyelvű ügyintézés | Helyi szlovák irodával | Teljes körű jogi biztonság

Szlovákiában, Ausztriában, Svájcban, Görögországban, Cipruson, Olaszországban, Franciaországban és Spanyolországban is segítünk.

Keressen bennünket bizalommal!

by

Egy tengerparti villa a mediterrán naplementében, egy modern apartman egy pezsgő európai nagyvárosban, vagy egy csendes alpesi menedékház a hegyek ölelésében. Sokan álmodoznak egy második otthonról külföldön, amely nemcsak a tökéletes kikapcsolódás helyszíne, de egyben értékálló befektetés is lehet. A globalizációnak és az Európai Unió nyújtotta lehetőségeknek köszönhetően a külföldi ingatlanvásárlás ma már jóval elérhetőbb a magyar magánszemélyek és családok számára, mint valaha.

Az elhatározás megszületésétől a kulcsok átvételéig vezető út azonban gyakran jóval bonyolultabb, mint amilyennek elsőre látszik. A vonzó hirdetések böngészése közben könnyű elveszni a részletekben, és amikor a cselekvésre kerülne a sor, sokan elbizonytalanodnak. Ismeretlen jogi környezet, nyelvi akadályok, a helyi piac sajátosságainak nem ismerete – mindezek olyan kockázati tényezők, amelyek joggal tarthatják vissza a legelszántabb vásárlókat is. Hogyan lehetünk biztosak abban, hogy a kiválasztott ingatlan tehermentes? Kiben bízhatunk meg egy idegen országban? Milyen rejtett költségekkel és adókötelezettségekkel kell számolnunk? Ezek a kérdések könnyen rémálommá változtathatják az álombefektetést.

Külföldi ingatlanvásárlás

Bölcs befektetés, a szükséges elővigyázatossággal

A külföldi ingatlanvásárlás valóban kiváló pénzügyi döntés lehet, legyen szó akár befektetési célú hasznosításról, a családi vagyon diverzifikálásáról, vagy egy jövőbeli „B-tervről”. Ahhoz azonban, hogy a folyamat ne csak sikeres, de zökkenőmentes és biztonságos is legyen, elengedhetetlen a gondos tervezés és a professzionális jogi háttér. A legfontosabb felismerni, hogy az ingatlanvásárlás folyamata és szabályozása szinte minden országban jelentősen eltér a magyar gyakorlattól. Ezen különbségek alapos ismerete nélkül a vásárló könnyen kerülhet hátrányos helyzetbe.

Itt válik kulcsfontosságúvá egy olyan tapasztalt jogi partner, aki nemcsak a nemzetközi ingatlanjogban jártas, de helyi irodáin keresztül az adott célország piacát és jogrendszerét is anyanyelvi szinten ismeri. Az Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Irodánál pontosan ezt a hidat építjük ki ügyfeleink számára. Az Aliantlaw nemzetközi hálózatának köszönhetően biztosítjuk a helyi szakértelmet, miközben budapesti kollégánk magyar nyelven, közérthetően kíséri végig Önt a teljes folyamaton – az első lépésektől egészen a birtokbavételig.

Külföldi ingatlanvásárlás – a legfontosabb kérdések

Mielőtt belevágna a nagy kalandba, érdemes átgolni néhány alapvető szempontot. Az alábbiakban összefoglaltuk azokat a legfontosabb kérdéseket, amelyek minden külföldi ingatlanvásárlás során felmerülnek.

1. Az ideális ingatlan és a célok meghatározása

Az első és legfontosabb lépés a célok tisztázása. Nyaralónak szánja az ingatlant, hosszú távú befektetésként tekint rá, vagy esetleg a letelepedés gondolata is felmerült? A használat célja alapvetően meghatározza az ideális lokációt és ingatlantípust. Érdemes alaposan utánajárni a környéknek, a közlekedési lehetőségeknek, az infrastruktúrának és a várható fenntartási költségeknek. Ebben a fázisban nyújtunk segítséget azzal, hogy – igény esetén – „ingatlanvadászként” felkutatjuk az Ön kritériumainak leginkább megfelelő lehetőségeket, és egy előzetes értékeléssel segítjük a döntést.

2. A teljes költségvetés megtervezése

Fontos tisztában lenni azzal, hogy a vételár csupán egy része a teljes költségnek. Országonként eltérő mértékű, de mindenhol számolni kell további jelentős tételekkel. Ezek megértése és bekalkulálása elengedhetetlen a reális pénzügyi tervezéshez.

KöltségtípusLeírásBecsült mérték (vételárhoz viszonyítva)
Vagyonátruházási adó / ÁFAHasznált ingatlanoknál általában vagyonátruházási adó, új építésűeknél ÁFA fizetendő.3% – 12% (országonként és ingatlantípustól függően)
Közjegyzői díjA közjegyző hitelesíti a szerződést, díja törvényben vagy kamarai ajánlásban szabályozott.0,5% – 2,5%
Földhivatali bejegyzési díjA tulajdonjog bejegyzésének adminisztratív költsége.0,5% – 2%
Ügyvédi munkadíjA vevő érdekeit képviselő, a teljes jogi folyamatot felügyelő ügyvéd díja.1% – 2%
Ingatlanközvetítői jutalékAmennyiben közvetítőn keresztül történik a vásárlás, az ő jutaléka.2% – 5% (+ ÁFA)
Öröklési illetékAz adott ingatlan fekvése szerinti ország jogszabályai határozzák meg.Akár 40%-ig is terjedhet
Egyéb költségekFordítás, tolmácsolás, bankszámlanyitás, utazás, értékbecslés díjai.Egyedi

A táblázatban szereplő adatok tájékoztató jellegűek, a pontos mértékek országonként és tranzakciónként eltérnek.

3. A külföldi ingatlanvásárlás folyamatának megismerése

Bár vannak közös pontok, a vásárlás menete minden országban más és más. Általánosságban a folyamat a következő lépésekből áll:

  • Vételi ajánlat és foglaló: Egy írásos ajánlat, amelyet gyakran egy kisebb összegű foglaló (letét) kísér, hogy az ingatlant levegyék a piacról.
  • Előszerződés: Egy jogilag kötelező erejű szerződés, amely rögzíti a vételár, a fizetési ütemezés és a végleges szerződéskötés feltételeit. Itt már jelentősebb foglaló (jellemzően a vételár 10-20%-a) fizetendő.
  • Átvilágítás (Due Diligence): Ügyvédje részletesen ellenőrzi az ingatlan jogi helyzetét, tulajdoni lapját, az esetleges terheket, jelzálogokat, és az építési engedélyek meglétét.
  • Banki hitel: Amennyiben hitelkonstrukcióval kívánja finanszírozni az ingatlan megvásárlását.
  • Végleges adásvételi szerződés: A közjegyző előtt aláírt okirat, amellyel a tulajdonjog átszáll. Ekkor történik meg a vételár fennmaradó részének kifizetése.
  • Földhivatali bejegyzés: A közjegyző intézi a tulajdonjog bejegyzését a helyi ingatlan-nyilvántartásba.

Az Aliant helyi kollégái minden egyes lépésnél az Ön mellett állnak, elmagyarázzák a helyi sajátosságokat, és biztosítják, hogy minden az Ön érdekeinek megfelelően történjen.

4. Adózási és öröklési kérdések

Egy külföldi ingatlanvásárlás esetén tudnunk kell, hogy annak birtoklása adókötelezettségekkel is jár. Számolni kell a helyi ingatlanadóval, bérbeadás esetén a jövedelemadóval, és egy esetleges későbbi eladáskor a tőkenyereség-adóval. Az adózási szabályok, valamint a Magyarország és a célország között fennálló kettős adóztatást elkerülő egyezmények ismerete elengedhetetlen. Emellett fontos előre gondolkodni az öröklési kérdésekről is, mivel az öröklési jog is jelentősen eltérhet a magyartól. Ezért a helyi adózási és öröklési szabályok figyelembevételével kell megtervezni a vételi struktúrát, hogy a későbbiekben ne érjen senkit kellemetlen meglepetés, például egy 40%-os öröklési illeték formájában.

Miért az Aliant a biztos választás?

A külföldi ingatlanvásárlás egy komplex folyamat, amely speciális szakértelmet igényel. Irodánk több évtizedes nemzetközi tapasztalattal és egyedülálló, több országra kiterjedő hálózattal rendelkezik, amely lehetővé teszi, hogy teljes körű és biztonságos szolgáltatást nyújtsunk:

  • Helyi szakértelem, magyar nyelven: Cipruson, Görögországban, Ausztriában, Olaszországban, Szlovákiában, Svájcban, Franciaországban és Spanyolországban is helyi, az adott ország jogát és piacát tökéletesen ismerő kollégáink dolgoznak. Önnek azonban nem kell velük közvetlenül kapcsolatot tartania; budapesti irodánkban egy dedikált, magyar anyanyelvű kapcsolattartó intézi az ügyeit, áthidalva minden nyelvi és kulturális akadályt.
  • Tanácsadás: Az ingatlan elhelyezkedésének és típusának megfelelően segítünk abban, hogy az Ön számára legmegfelelőbb struktúrában és konstrukcióban vásárolja meg az ingatlant.
  • Teljes körű jogi biztonság: Vállaljuk az ingatlan teljes körű jogi átvilágítását, a szerződések elkészítését és véleményezését, valamint a közjegyző előtti képviseletet. Biztosítjuk, hogy minden az adott ország szabályainak megfelelően történjen, és felhívjuk a figyelmet minden lehetséges buktatóra.
  • Adminisztratív terhek átvállalása: A jogi feladatokon túl, amennyiben szükséges, segítünk az adminisztrációban is, mint például a helyi adószám megszerzése vagy a bankszámlanyitás.
  • Extra szolgáltatások: Igény esetén rendelkezésre állunk a letelepedési engedélyek ügyintézésben, vagy akár az Önnek legmegfelelőbb ingatlan felkutatásában is.

Ne engedje, hogy a bizonytalanság útját állja álmai megvalósításának! Egy külföldi ingatlan megszerzése életre szóló élmény és kiváló befektetés lehet, ha azt megfelelő szakértelemmel és gondossággal készítik elő. Keresse az Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Irodát bizalommal, és tegyük együtt ezt a folyamatot biztonságossá és zökkenőmentessé az Ön számára!

Gyakran Ismételt Kérdések (GYIK)

Mennyibe kerül egy külföldi ingatlan vásárlása a vételáron felül?

A vételáron felül általában 10-15%-os többletköltséggel kell számolni, amely magában foglalja a vagyonátruházási adót vagy ÁFA-t (3-12%), közjegyzői díjat (0,5-2,5%), földhivatali bejegyzési díjat (0,5-2%), ügyvédi munkadíjat (1-2%) és az ingatlanközvetítői jutalékot (2-5%). A pontos összeg országonként és ingatlantípusonként változik.

Szükséges-e ügyvédet fogadni külföldi ingatlanvásárlás alkalmával?

Igen, erősen ajánlott és sok országban kötelező ügyvédet fogadni. Az ügyvéd elvégzi az ingatlan jogi átvilágítását, ellenőrzi a tulajdoni viszonyokat, felderíti az esetleges terheket, elkészíti vagy véleményezi a szerződéseket, és képviseli az Ön érdekeit a teljes folyamat során. Külföldi ingatlanvásárláskor különösen fontos egy olyan ügyvéd, aki ismeri a helyi jogrendszert és beszéli az Ön nyelvét is.

Milyen adókat kell fizetni egy külföldi ingatlanvásárlás után?

Három fő adótípussal kell számolni: 1) Vásárláskor fizetendő vagyonátruházási adó vagy ÁFA (3-12%), 2) Birtoklás alatt évente fizetendő helyi ingatlanadó (országonként változó, általában alacsony), 3) Bérbeadás esetén a jövedelemadó a bérbeadásból származó jövedelemre, 4) Eladáskor tőkenyereség-adó a nyereség után (általában 15-30%, de számos mentesség létezik). 5) Hagyaték esetén öröklési adó vagy illeték (országonként változó, rokonsági foktól is függ)

Vásárolhatnak magyarok szabadon ingatlant az EU-ban?

Igen, az EU-állampolgárok, így a magyarok is szabadon vásárolhatnak ingatlant bármely EU-tagállamban. Bizonyos országok egyes régióiban (pl. Ausztria, Svájc) azonban külön engedélyezési eljárás szükséges, és vannak korlátozások a mezőgazdasági területek vásárlására. Az engedélyezési eljárás általában 2-4 hónapot vesz igénybe.

Mennyi időt vesz igénybe egy külföldi ingatlanvásárlás?

A teljes folyamat általában 2-6 hónapot vesz igénybe az ingatlan kiválasztásától a kulcsok átvételéig. Ez függ az ország jogrendszerétől, az engedélyezési eljárások időtartamától, a hitelfelvételtől és a tranzakció bonyolultságától. Használt ingatlan esetén a folyamat gyorsabb (2-3 hónap), míg új építésű ingatlanoknál vagy engedélyhez kötött országokban hosszabb idővel kell számolni.

Hogyan lehet biztonságosan kifizetni a vételárat külföldön?

A legbiztonságosabb módszer az ügyvédi vagy közjegyzői letéti számla (escrow account) használata. A vevő a teljes vételárat egy semleges harmadik fél (ügyvéd vagy közjegyző) által kezelt számlára utalja, és az eladó csak akkor kapja meg a pénzt, amikor a tulajdonjog hivatalosan átszállt a vevőre és a földhivatali bejegyzés megtörtént. Ez mindkét felet védi.

Milyen nyelvtudás szükséges külföldi ingatlanvásárláshoz?

Nem szükséges beszélnie a célország nyelvét, ha megfelelő jogi képviselettel rendelkezik. Az Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Iroda biztosítja, hogy Ön magyar nyelven intézhesse az ügyeit budapesti irodánkban, miközben helyi kollégáink a célországban az adott ország nyelvén intézik a hivatalos ügyeket. Igény esetén tolmácsot is biztosítunk.

Melyik országban a legegyszerűbb az ingatlanvásárlás a magyaroknak?

Szlovákia a legegyszerűbb választás a földrajzi közelség, a kulturális hasonlóságok és a viszonylag alacsony járulékos költségek miatt (nincs vagyonátruházási adó). Görögország és Ciprus szintén népszerű és viszonylag egyszerű, bár görög adószám megszerzése szükséges. Spanyolországban, Olaszországban és Franciaországban jól szabályozott a folyamat, de a bürokrácia és az ügyintézés buktatói miatt nagyobb jogi figyelemre van szükség. Ausztria és Svájc bonyolultabb engedélyezési eljárást igényel.

Kell-e helyi bankszámlát nyitni külföldi ingatlanvásárlás alkalmával?

Nem minden esetben kötelező, de erősen ajánlott helyi bankszámlát nyitni. Sok országban (pl. Olaszország, Görögország) a közjegyző megköveteli, hogy a vételár kifizetése helyi bankon keresztül történjen. Emellett a helyi bankszámla megkönnyíti a közüzemi számlák fizetését és a későbbi pénzügyi ügyintézést.

Mit jelent a “due diligence” ingatlanvásárláskor?

A “due diligence” (átvilágítás) az ingatlan alapos jogi és műszaki ellenőrzését jelenti a vásárlás előtt. Ennek során az ügyvéd megvizsgálja a tulajdoni lapot, ellenőrzi, hogy az ingatlan tehermentes-e (nincs rajta jelzálog, per vagy végrehajtás), és hogy minden építési engedély rendben van-e. Ez a legfontosabb lépés a biztonságos vásárláshoz.

Kapcsolat

Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Iroda

Szakértő jogi támogatás külföldi ingatlanvásárláshoz Cipruson, Görögországban, Olaszországban, Ausztriában, Szlovákiában, Svájcban, Franciaországban és Spanyolországban.

Magyar nyelvű ügyintézés | Helyi szakértelem | Teljes körű jogi biztonság

Keressen minket bizalommal!

by

A családi generációváltással kapcsolatos cikksorozatunk első részében bemutattuk a bizalmi vagyonkezelést és a vagyonkezelő alapítványt, kiemelve azok legfontosabb jellemzőit és azt, hogyan segíthetik a családokat abban, hogy hosszú távon megőrizhessék és gyarapíthassák a családi vagyont. Cikksorozatunk második részében most a vagyonkezelő alapítvány létrehozása a témánk, az azzal kapcsolatos kérdéseket járjuk itt körbe.

Magyarországon a jogi személyek, így az alapítványok létrehozása is meghatározott szabályozás szerint történik, amely biztosítja az átláthatóságot és a jogi megfelelést. Az alábbiakban áttekintjük a vagyonkezelő alapítvány alapításának folyamatát, és az ehhez szükséges lépéseket és dokumentumokat.

Az alapítvány létrehozása

Az alapítványok esetében az ún „jogi személyt” létrehozó okirat az alapító okirat. Az alapító(k) az alapító okiratban szabályozhatja(ják) az alapítvány szervezetét és működési szabályait, túlnyomórészt szabadon rendelkezhetnek ezekről. Az alapítvány jogi személyiséget a bírósági nyilvántartásba vétellel nyer el, és a magyar szabályozás szerint a bíróság csak jogszabályban meghatározott okból tagadhatja meg a nyilvántartásba vételt.

Az alapítvány létrehozásának két fázisa

Az alapító okirat elkészítése és aláírása: Az alapító okirat és az egyéb kapcsolódó iratok alakiságára és tartalmi követelményeire vonatkozó előírásokat minden esetben figyelembe kell venni. A vagyonkezelő alapítvány esetében az alapító okiratot ügyvéd által ellenjegyzett formában kell elkészíteni.

Abban az esetben, ha az alapító nem készpénzzel hozza létre az alapítványt, a rendelkezésre bocsátott vagyonelem vagyonértékelése is szükséges.

Bejegyzési kérelem benyújtása: Az alapítvány jogi személyisége a bírósági nyilvántartásba való jogerős bejegyzéssel nyerhető el. A bejegyzési kérelem és a kapcsolódó iratok benyújtásával kezdődik az alapítvány létrehozásának második fázisa. A bíróság nemperes eljárásban dönt a kérelemről.

Az alapító okirat kötelező tartalmi elemei

Az alapítvány neve: törvényileg nagyon részletesen szabályozott az elnevezés, elsődleges cél minden esetben az, hogy biztosítania kell az alapítvány egyediségét és megkülönböztethetőségét más alapítványoktól.

Az alapítvány célja: Az alapító okiratnak tartalmaznia kell az alapítvány célját, amelynek az alapítvány tervezett tevékenységével összhangban kell állnia. Az alapítvány csak az alapító okiratban meghatározott céloknak megfelelően működhet (ezeket csak különleges esetben lehet módosítani), valamint az alapítvány vagyonának el kell érnie a törvényben rögzített minimum 600 millió forintot.

Az alapítvány vagyona és felhasználási módja

Az alapítvány induló vagyonát és annak felhasználási módját is meg kell határozni az alapító okiratban. A vagyonkezelő alapítvány esetében van kötelező tőkeminimum meghatározva (a vagyonkezelő alapítvány esetében a minimális induló vagyon 600 millió forint).

Székhely

Az alapítvány székhelyének csak konkrét ingatlan címét lehet megadni az alapító okiratban.

Az alapítvány működésének időtartama

Az alapítvány létrejöhet határozott vagy határozatlan időre is. Az alapító okiratban meg kell határozni ezt az időtartamot, amennyiben ez nem történik meg, az alapítvány határozatlan időre jön létre. A határozott időre létrehozott alapítványok esetében azok megszűnését lehet egy adott időponthoz vagy egy feltétel teljesüléséhez is kötni.

A kuratórium tagságra vonatkozó szabályok

Az ide vonatkozó szabályok igen összetettek, számos törvényi elvárásnak kell megfelelni, amelyekről egy későbbi cikkünkben részletesen írunk majd. Érdemes kiemelni azonban, hogy a kuratórium tagjainak kijelölésére és díjazásuk meghatározására az alapító jogosult.

Gazdasági tevékenység

A vagyonkezelő alapítvány esetében lehet egyedül alaptevékenység a gazdasági tevékenység (vagyonkezelés) végzése, más alapítványok nem létesíthetőek elsődlegesen gazdasági tevékenység folytatására, ott az csak másodlagos cél lehet.

Kedvezményezettek

Az alapítványi vagyon felhasználása során az alapító okiratban megjelölt személyek lehetnek a kedvezményezettek, illetve azok, akiket ennek hiányában az alapítvány kijelölt szerve kedvezményezettként jelöl meg.

A megszűnés esetén fennmaradó vagyon

Az alapító rendelkezhet az alapítvány megszűnésének esetére fennmaradó vagyon jogi sorsáról.

Az alapító adatai

Alapítványt egyaránt létesíthet magánszemély és jogiszemély is. Az alapító okiratnak tartalmaznia kell az alapító személy vagy személyek nevét és lakóhelyét vagy székhelyét.

Összegzés

A vagyonkezelő alapítványok létrehozása gondos tervezést és alapos jogi ismereteket igényel. Az alapító okirat és a kapcsolódó dokumentumok pontos elkészítése, valamint a bírósági nyilvántartásba vételi eljárás szakszerű lefolytatása biztosítja, hogy az alapítvány megfelelően működjön és elérje kitűzött céljait.

Gyakran Ismételt Kérdések (GY.I.K.)

Mi a vagyonkezelő alapítvány létrehozásának első lépése? Az alapítás első és legfontosabb lépése az alapító okirat elkészítése és ügyvédi ellenjegyzése. Ez a dokumentum fekteti le az alapítvány szervezetének és működésének szabályait.

Milyen két fő fázisból áll az alapítvány létrehozása? Az alapítás két fázisból áll: először az alapító okiratot kell elkészíteni és aláírni, majd a második fázisban be kell nyújtani a bejegyzési kérelmet a bírósághoz. Az alapítvány a bírósági nyilvántartásba vétellel nyeri el jogi személyiségét.

Melyek az alapító okirat legfontosabb kötelező elemei? Az alapító okiratnak kötelezően tartalmaznia kell az alapítvány nevét, célját, székhelyét, induló vagyonát (minimum 600 millió forint értékben), a működés időtartamát, a kuratóriumra vonatkozó szabályokat, valamint az alapító(k) adatait.

Lehet-e egy vagyonkezelő alapítvány elsődleges célja a gazdasági tevékenység? Igen, a vagyonkezelő alapítvány az egyetlen olyan alapítványi forma Magyarországon, amelynek elsődleges, alaptevékenysége lehet a gazdasági tevékenység, azaz a vagyonkezelés.

Ki határozza meg a kedvezményezettek körét? Az alapító az alapító okiratban jelölheti meg a kedvezményezetteket, vagy ennek hiányában az alapítvány kijelölt szerve (jellemzően a kuratórium) dönt a személyükről.

Milyen formában kell rendelkezésre bocsátani az induló vagyont? Az induló vagyon nem csak készpénz lehet; az alapító rendelkezésre bocsáthat bármilyen vagyonelemet, például ingatlant, üzletrészt vagy egyéb vagyoni értékkel bíró jogot. Nem készpénz esetén vagyonértékelés szükséges.

Mi történik az alapítvány vagyonával a szervezet megszűnése esetén? Az alapítónak lehetősége van már az alapító okiratban rendelkezni arról, hogy az alapítvány esetleges megszűnésekor mi legyen a fennmaradó vagyon sorsa.

Az Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Iroda nagy tapasztalattal rendelkezik a Vagyonkezelő Alapítványok létrehozása területén, számos hazai és külföldi család számára alakítottunk már ki olyan egyedi konstrukciókat, amelyek több generáción átívelve is biztosítani tudják a családi vagyon megőrzését és gyarapítását.

Ha bármilyen kérdése van a témával kapcsolatosan, keresse bizalommal szakértőinket: Dr. B. Szabó Gábort és Dr. Menyhei Ákost.

by

Olaszországi ingatlanbefektetés – Piemonte
Az árak még mindig 40%-kal alacsonyabbak Toszkánához képest, a turizmus évről évre nő, és a bérleti hozamok akár a 15%-ot is elérhetik. Ez az a pillanat, amikor érdemes belépni a piacra – mielőtt a nemzetközi befektetők teljesen felfedezik a régiót.

Piemonte 1

1. Kedvező ingatlanárak

Míg Toszkánában egy négyzetméter átlagosan 2,500 euróba kerül, addig Piemon­téban csak 1,396 euró körül mozog az ár. Ez 44%-os különbséget jelent, ami azt jelenti: ugyanannyi pénzért kétszer akkora ingatlant vehet, vagy fele áron juthat hasonló mérethez.

Példa: egy 150 m²-es hagyományos cascina Monferrato borvidéken 200,000 euróért elérhető – Toszkánában ugyanez 400–500 ezer euró lenne.

2. Magas hozamok

A piemonti ingatlanok 8–15%-os éves hozamot biztosítanak, a bérleti díjak és az értéknövekedés kombinációjából. Egy jól elhelyezkedő vidéki ház Airbnb-n 120–200 euróért adható ki éjszakánként, fesztiválok idején akár 300 euróért is.

3. Növekvő turizmus

2024-ben Piemonte rekordot döntött: 6,28 millió érkezés és 16,89 millió vendégéjszaka, ami 4,1%-os növekedést jelentett. A külföldi vendégek száma különösen gyorsan nőtt: ma már a vendégéjszakák több mint fele nemzetközi turistákhoz köthető.

Az UNESCO világörökségi borvidékek – Langhe, Roero, Monferrato – egyre több amerikai és ázsiai látogatót vonzanak, ami közvetlenül hajtja fel az ingatlanárakat.

4. Gasztronómia és borvidékek

Piemonte a gasztronómia és a bor fellegvára. Innen származik a Barolo és a Barbaresco, a világ legértékesebb szarvasgombája, és olyan ikonikus márkák, mint a Ferrero Rocher vagy a Lavazza.

Az olaszországi ingatlanbefektetés jó üzleti döntés is lehet. Egy szőlőültetvénnyel rendelkező ingatlan nemcsak otthon, hanem vállalkozás is lehet – a borturizmus önmagában milliárdos iparág.

5. Stratégiai elhelyezkedés

Torinóból két óra alatt elérhető a francia Riviéra vagy a svájci Alpok, Milánó mindössze 1,5 óra, a ligur tengerpart pedig 2 óra autóval. Ez a kiváló elérhetőség nemcsak életminőséget jelent, hanem bérleti potenciált is.

Összegzés

Piemonte ma ott tart, ahol Toszkána 15–20 évvel ezelőtt volt: a nemzetközi turizmus felfedezte, de az árak még mindig elérhetőek. Az elkövetkező években, a nagy infrastruktúra-fejlesztések befejezésével (Torino–Lyon gyorsvasút, repülőtér-bővítés), az ingatlanpiac várhatóan további lendületet kap.

A kérdés nem az, hogy érdemes-e Piemon­téban befektetni – hanem az, hogy meddig van még idő belépni.

📖 Olvassa el részletes elemzésünket itt:
[Piemonte: miért ez Olaszország legjobb befektetési titka 2025-ben?]

by

Olaszországi ingatlan vásárlásán gondolkodik?

Képzelje el, hogy egy gyönyörű olasz dombvidéken sétál, ahol a szőlőültetvények között középkori várak emelkednek, a helyi trattoriában azonnal kap asztalt, és a borospincében a tulajdonos személyesen mutatja be önnek a környék egyik legjobb borát. Úgy hangzik, mint egy álom? Nos, ez a valóság Piemonte régióban – Olaszország egyik legjobban őrzött titkában.

Míg Toszkána és a Amalfi-part tömegektől nyüzsög, és a Cinque Terre városai már szinte élhetetlenek a turistáktól, addig Piemonte még mindig megőrizte azt az autentikus olasz varázsát, amiért annyian szeretjük ezt az országot.

Olaszországi ingatlan - Piemonte 2

A tömegturizmus áldozatai vs. Piemonte autentikus bája

2024-ben Olaszországot több mint 60 millió turista kereste fel – ez több, mint az ország teljes lakossága. A következmény? Velence belépődíjat vezet be, Róma fontolgatja a látogatók számának korlátozását, a Cinque Terre falvaiban pedig már lehetetlenné vált a normális élet. A helyi lakosok menekülnek, a szolgáltatások túlterheltek, és az árak az egekbe szöktek.

De van egy északolasz régió, amely még mindig azt kínálja, amiért valójában Olaszországba vágyunk: autentikus élményeket, lenyűgöző tájakat, világszínvonalú gasztronómiát és – ami a befektetők számára különösen fontos – reális árakat hatalmas növekedési potenciállal.

Piemonte régió, amely szó szerint “a hegyek lábánál” jelent, az Alpok és az Appeninek között terül el. Itt született a Nutella, a Ferrero Rocher, a Lavazza kávé és a Fiat. Innen származnak a híres Barolo és a Barbaresco borok. Mégis, a legtöbb turista egyszerűen átmegy rajta, hogy eljusson a “híres” helyekre.

Miért most a legjobb időpont?

1, A turisztikai robbanás kezdete

2024-ben Piemonte új turisztikai rekordot döntött: 6,28 millió érkezés és 16,89 millió vendégéjszaka, ami 4,1%-os növekedést jelent az előző évhez képest. De ami még fontosabb: a külföldi turisták száma 5%-kal nőtt, és ma már a vendégéjszakák 53%-át teszik ki.

Ez nem véletlen. A régió UNESCO világörökségi helyszínei (Langhe, Roero, Monferrato) egyre nagyobb nemzetközi figyelmet kapnak. Az amerikai turisták száma több, mint 10%-kal, a kínai látogatóké pedig még ennél is nagyobb mértékben növekedett egy év alatt. Amikor egy régió felkerül a nemzetközi turisztikai térképre, az ingatlanárakon rövid időn belül meglátszik a változás.

2, Még mindig elérhető árak

Egy olaszországi ingatlan sokak vágya, de míg Toszkánában egy négyzetméter átlagosan 2,500 euróba kerül, Piemontéban még mindig csak 1,396 euró körül mozog. Ez azt jelenti, hogy ugyanannyi pénzért majdnem kétszer akkora ingatlant vásárolhat, vagy ugyanolyan méretűt fele annyiért.

Egy konkrét példa: egy 150 négyzetméteres cascina (hagyományos piemonti vidéki ház) Monferrato borvidéken 200,000 euróért vásárolható meg. Toszkánában ugyanez 400,000-500,000 euróba kerülne. A különbség? Piemontét még csak most kezdik felfedezni a külföldi ingatlanvásárlók.

3, Befektetési hozamok, amikről mások csak álmodnak

A piemonti ingatlanok jelenleg 8-15%-os éves hozamot biztosítanak, ami kombinálódik a bérleti bevételekből és az ingatlan értéknövekedéséből. Egy jól elhelyezkedő cascina Airbnb-n 120-200 euróért adható ki éjszakánként, míg a fesztiválok idején (és Piemontéban szinte minden hétvégén van valamilyen fesztivál) ez akár 300 euróra is emelkedhet.

Piemonte egyedülálló előnyei

1, Gasztronómiai világörökség

Piemonte nem csak egy régió, hanem egy gasztronómiai univerzum. Itt található a világ legnagyobb fehér szarvasgomba lelőhelye, itt készülnek a legfinomabb olasz csokoládék, és itt nőnek azok a szőlők, amelyekből a Barolo és Barbaresco borok készülnek. Ezek nem csak ízek – ezek befektetési lehetőségek.

A borturizmus önmagában milliárdos iparág, és Piemonte ennek a szívében van. Egy szőlőültetvénnyel rendelkező ingatlan nemcsak otthon, hanem aktív üzleti vállalkozás is lehet.

Olaszországi ingatlan - Piemonte 4

2, Kulturális gazdagság tömegek nélkül

Minden piemonti dombtetőn áll egy középkori vár. Minden falunak megvan a maga története, hagyománya, fesztiválja. Ellentétben Toszkánával, itt még mindig találkozhatsz helyiekkel, akik szívesen megosztják veled a történeteket, és nem kell sorban állnod egy cappuccino-ért.

3, Stratégiai elhelyezkedés

Az olaszországi ingatlan befektetések sikerének kulcsa sokszor a kiváló megközelíthetőség. Piemonte határos Franciaországgal és Svájccal. Torinóból két óra alatt eléred a francia Riviérát, ugyanennyi idő alatt a svájci Alpokat. Milánó 1,5 óra, a ligur tengerpart 2 óra. Ez nem csak életminőséget jelent – ez bérleti potenciált is.

4, A számok, amik mindent elmondanak

 PiemonteToszkánaKülönbség
Átlagos ingatlanár (€/m²)1,3962,500+-44%
Turisztikai növekedés (2024)+4,1%+1,2%+240%
Bérleti hozam8-15%4-7%+100%
UNESCO helyszínek47Kevésbé zsúfolt

Mit mondanak a szakértők?

Marina Chiarelli, regionális turisztikai tanácsos szerint: “Ezek az eredmények megerősítik, hogy a helyes irányba fektetünk be. A nemzetközi jelenlét növekedése, a szálláskínálat bővülése és a kiváló online hírnév azt mutatja, hogy Piemont identitása és vendégszeretete széles körben elterjedt”.

Egy helyi ingatlanközvetítő pedig ezt mondta: “Egyre több külföldi vásárol a környéken befektetési céllal ingatlant, amit a későbbiekben kiadó szállásként szeretne üzemeltetni. A vevők azzal érvelnek, hogy az érezhetően növekvő turizmus ellenére az ingatlanárak még mindig rendkívül kedvezőek” .

Miért pont most?

1, Az időzítés kritikus

Minden sikeres befektetés az időzítésről szól. Piemonte most abban a fázisban van, ahol Toszkána 15-20 évvel ezelőtt volt: felfedezte a nemzetközi turizmus, de még nem árazza túl magát. Ez az ablak azonban gyorsan záródik.

2027-2032 között várhatóan befejeződnek a nagy infrastruktúra projektek (Torino-Lyon nagysebességű vasút, repülőtér bővítés), ami további lökést ad a régió fejlődésének. Aki most vásárol, még a nagy áremelkedés előtt szállhat be.

Olaszországi ingatlan - Piemonte 1

2, Fenntartható fejlődés

Piemonte tudatosan kerüli a tömegturizmus csapdáját. A régió vezetése a minőségi, fenntartható turizmusra koncentrál, ami hosszú távon sokkal jobb befektetési környezetet teremt. Nem kell attól tartani, hogy a régió “túlfejlesztett” lesz, mint sok más olasz területen.

Záró gondolatok

Piemonte nem csak egy befektetési lehetőség, hanem egy életstílus választása is. Itt nem csak egy olaszországi ingatlan lesz az öné, hanem azzal egy belépőt is vásárol egy olyan világba, ahol az élet még mindig az igazi értékekről szól: kiváló ételekről, finom borokról, gyönyörű tájakról és őszinte emberi kapcsolatokról.

De mint minden jó lehetőség, ez sem tart örökké. A nemzetközi befektetők már felfedezték Piemontét, és az árak már emelkednek. A kérdés nem az, hogy érdemes-e befektetni Piemontéba – a kérdés az, hogy még van-e idő megtenni, mielőtt túl késő lenne.

Ha olaszországi ingatlan vásárlásán gondolkodik, ne hagyja, hogy az álom rémálommá váljon: a sikerhez rengeteg apró részletre kell odafigyelni, amelyeket összefoglaltuk korábbi blogcikkünkben, hogy végigvezessük önt a folyamaton és felhívjuk a figyelmet az esetleges buktatókra.

Ha bármilyen kérdése van, keresse bizalommal kollégánkat, Dr. Molnár Gergőt, szakértői tanácsadásért.

by

2025. július 1-jén hatályba lépett egy olyan törvény, amely alapjaiban változtathatja meg az ingatlanpiacot Magyarországon. A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény lehetőséget biztosít az önkormányzatok számára, hogy saját hatáskörükben szabályozzák, kik és milyen feltételekkel költözhetnek be településükre, illetve vásárolhatnak ingatlant.

Mi a törvény célja?

A jogszabály alapvető célja a helyi közösségek identitásának, kulturális értékeinek és társadalmi összetételének megőrzése. A törvény indokolása szerint számos településen a túlzott mértékű lakosságbővülés vagy a tömeges ingatlanvásárlás a fiatalok kiszorulását és a település jellegének sérülését eredményezte.

A jogalkotói szándék szerint az új szabályozás nem az elzárkózást szolgálja, hanem a szerves fejlődés lehetőségét biztosítja. A helyi közösségek mostantól hatékonyabban védhetik meg életformájukat a kívánatosnál nagyobb mértékű betelepülés és ingatlanvásárlások negatív hatásaival szemben.

Helyi önazonosság védelméről szóló törvény

Kire vonatkozik az új törvény?

Ki számít betelepülőnek?

A törvény szerint betelepülőnek minősül az a természetes személy, aki az adott településen nem rendelkezik lakóhellyel, tartózkodási hellyel vagy ingatlantulajdonnal, és a településen kíván ingatlant vásárolni vagy lakcímet létesíteni.

Fontos kiemelni, hogy a szabályozás kizárólag természetes személyekre vonatkozik. Cégek, alapítványok és egyéb jogi személyek ingatlanszerzésére ezek a korlátozások nem alkalmazhatók.

Kik élveznek mentességet?

A törvény számos személyi kört mentesít a korlátozások alól. Nem minősülnek betelepülőnek azok, akik:

  • A településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozói
  • Akiknek a település a származási helye (születési anyakönyvi kivonatban feltüntetett első lakóhely)
  • Akik valószínűsítik, hogy a születést követő tíz évben ők vagy hozzátartozójuk legalább tizenkét hónapot a településen éltek
  • Állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként települnek be munkavégzés céljából
  • Bizonyítják, hogy betelepülésük célja a településen munkavégzés
  • Lakáscélú állami támogatással (például CSOK) vásárolnak ingatlant
  • Egyházi személyzet tagjai
  • Helyi oktatási intézmények tanulói, hallgatói
  • Intézményben élők (szociális otthon, egészségügyi intézmény stb.)

A mentesség kiterjed a fenti kategóriákba tartozó személyek közeli hozzátartozóira is.

Milyen eszközöket használhatnak az önkormányzatok?

Az új törvény három fő jogvédelmi eszközt biztosít a helyi önkormányzatok számára:

1. Elővásárlási jog

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy amikor egy betelepülő vagy mentességet nem élvező személy ingatlan vásárlására készül, bizonyos helyi szereplők elsőbbséget élveznek a vásárlásban. Ez a jog csak adásvétel esetén alkalmazható, ajándékozás vagy egyéb jogcím esetén nem.

Az elővásárlási jog jogosultjai sorrendben:

  1. Az önkormányzat vagy annak többségi tulajdonú gazdasági társasága
  2. A telekhatáros ingatlan tulajdonosa (ha legalább öt éve tulajdonos)
  3. A településen más ingatlannal rendelkező személy (ha legalább öt éve tulajdonos)

Az elővásárlásra jogosultak 30 napos határidővel nyilatkozhatnak arról, hogy élni kívánnak-e jogukkal. Ha az elővásárlási jog megsértésével történik ingatlanszerzés, a jogügylet semmis.

2. Lakcím létesítésének szabályozása

Az önkormányzatok rendeletükben megtilthatják vagy feltételhez köthetik a lakcím létesítését betelepülők számára. A feltételek lehetnek:

  • Előzetes követelmények teljesítése
  • Kötelezettségvállalások megtétele
  • A közösség érdekét szolgáló tevékenységek végzése

Fontos, hogy a törvény hatálybalépésekor már meglévő építési telken létesülő épület esetén nem tiltható meg a lakcímlétesítés.

3. Betelepülési hozzájárulás

Az önkormányzat dönthet úgy, hogy betelepülési hozzájárulást (köznyelvben “betelepülési adót”) vezet be. Ennek mértékét és formáját az önkormányzat határozza meg rendeletében.

Hogyan működik a gyakorlatban?

Az önkormányzatok szabadon dönthetnek arról, hogy mely jogvédelmi eszközöket alkalmazzák. Használhatják őket együttesen vagy külön-külön is. A szabályokat évente legfeljebb egyszer módosíthatják.

A betelepülni szándékozó személynek kérelmet kell benyújtania az önkormányzathoz, amely 30 napon belül (további 30 nappal meghosszabbítható határidővel) dönt a kérelemről. A pozitív döntés három évig érvényes.

Esettanulmányunkban egy kitalált példa, a Kovács család balatoni házvásárlásának története segítségével mutatjuk be az új törvény gyakorlati alkalmazását.

Kovács János és felesége, Mária évek óta álmodtak arról, hogy vásárolnak egy nyaralót a Balaton-felvidéken, egy festői kis faluban. 2025 szeptemberében találtak is egy megfelelő ingatlant, és megkezdték a vásárlási folyamatot.

A helyzet

A kiválasztott település önkormányzata 2025 augusztusában vezette be a helyi önazonosság védelméről szóló törvény szerinti jogvédelmi eszközöket. A rendeletük szerint:

  • Elővásárlási jogot biztosítanak a helyi lakosoknak
  • Lakcím létesítését feltételhez kötik: a betelepülőnek vállalnia kell, hogy évente legalább 20 órát közösségi munkát végez a faluban
  • 500.000 forint betelepülési hozzájárulást írtak elő

A folyamat

  1. Elővásárlási jog gyakorlása: Az ingatlan eladója köteles volt bejelenteni az adásvételi szándékot a jegyzőnek. A jegyző 8 napon belül értesítette az elővásárlásra jogosult helyi lakosokat. Szerencsére senki nem élt az elővásárlási jogával, így a Kovács család folytathatta a vásárlást.
  1. Lakcím létesítési kérelem: Mivel a Kovács család nem csak nyaralóként, hanem állandó lakhelyként is szerette volna használni az ingatlant, lakcím létesítési kérelmet kellett benyújtaniuk. A kérelemben vállalták, hogy János évente 20 órát fog dolgozni a helyi önkéntes tűzoltóságnál, Mária pedig a helyi könyvtárban segít majd.
  1. Betelepülési hozzájárulás: A 500.000 forint betelepülési hozzájárulást befizették az önkormányzat számlájára.

Az eredmény

Az önkormányzat 25 nap alatt pozitívan elbírálta a kérelmet. A Kovács család megkapta a három évig érvényes engedélyt a lakcím létesítésére. János valóban csatlakozott az önkéntes tűzoltósághoz, Mária pedig hetente segít a könyvtárban. A család elmondása szerint kezdetben furcsának találták a szabályozást, de idővel megértették annak értelmét, és örülnek, hogy aktív részei lettek a helyi közösségnek.

Mit kell tudni az ingatlanvásárlók számára?

Tájékozódás a helyi szabályokról

Az új törvény hatálybalépése óta minden ingatlanvásárlás előtt elengedhetetlen, hogy tájékozódjunk az adott település önkormányzati rendeleteiről. Nem minden település vezette be a jogvédelmi eszközöket, de ahol igen, ott jelentős hatással lehetnek a vásárlási folyamatra.

Időzítés fontossága

Ha egy településen tervezünk ingatlant vásárolni, érdemes minél hamarabb megkezdeni az eljárást, mivel az elővásárlási jog gyakorlása és a különböző engedélyek beszerzése időt vesz igénybe. A lakcím létesítésére vonatkozó engedély három évig érvényes, így érdemes időben gondoskodni a megújításról.

Költségek kalkulálása

A betelepülési hozzájárulás jelentős összeg lehet, ezért ezt be kell kalkulálni az ingatlanvásárlás költségei közé. Az összeg településenként változhat, ezért minden esetben egyedileg kell tájékozódni.

Milyen hatásai lehetnek a helyi önazonosság védelméről szóló törvénynek?

Pozitív hatások

  • A helyi közösségek erősödése
  • A települések karakterének megőrzése
  • A fiatalok helyben maradásának támogatása
  • A spekulatív ingatlanvásárlások visszaszorítása

Kihívások

  • Az ingatlanvásárlási folyamat bonyolultabbá válása
  • Esetleges áremelkedés a korlátozott kínálat miatt
  • Adminisztratív terhek növekedése

Összegzés

A helyi önazonosság védelméről szóló törvény jelentős változást hozott az ingatlanpiacon. Bár a szabályozás első ránézésre bonyolultnak tűnhet, a törvényalkotói céllal együtt lehet működni: a helyi közösségek megőrzése és erősítése olyan törekvés, amely mellett az ingatlanvásárlás és betelepülés továbbra is megvalósítható megfelelő felkészüléssel és szakmai támogatással.

Az új szabályok betartása mellett továbbra is lehetséges az ingatlanszerzés, de nagyobb odafigyelést és előzetes tájékozódást igényel. A törvény hosszú távú hatásai még nem láthatók teljes mértékben, de az biztos, hogy alapjaiban változtatja meg a településfejlesztés és az ingatlanpiac működését Magyarországon.

Az Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Iroda minden lépésben segít ügyfeleinek az új szabályozás sikeres alkalmazásában. Aki ingatlanvásárlást tervez, szakembereink támogatásával időben felkészülhet az új kihívásokra és zökkenőmentesen lebonyolíthatja ügyletét. Ha bármilyen kérdése van írjon nekünk!

Ez a cikk általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét jogi kérdések esetén javasoljuk szakember megkeresését.

Copyright 2025 Minden jog fenntartva. Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Iroda