Miért ideális célpont Olaszország a magyarok számára?
Olaszország vonzereje a második otthont kereső vagy áttelepülést fontolgató magyarok számára tagadhatatlan. Az ország gazdag kulturális öröksége, lenyűgöző tájai és ízletes konyhája csak néhány ok, amiért Olaszország sokak számára elsőrangú célpont. Ideális földrajzi elhelyezkedése csak tovább erősíti vonzerejét, hiszen Olaszország autóval és repülővel is könnyen megközelíthető Magyarországról, a gyakori látogatások sem jelenthetnek problémát. Mivel mindkét ország az Európai Unió tagja, a költözés és az ingatlanok kezelése is egyszerűbb.
Ráadásul Olaszország kedvező adózást kínál a külföldiek számára. Az egyik vonzó lehetőség az új lakosok számára az átalány személyi jövedelemadó, amely jelentősen csökkentheti az adóterheket. Ez a kedvező adórendszer, valamint Olaszország vonzó életstílusa kiváló választássá teszi az országot azok számára, akik külföldi ingatlanbefektetést terveznek.
Bölcs befektetés a szükséges elővigyázatossággal
Az olasz ingatlanokba való befektetés jó pénzügyi döntés lehet, azonban alapvető fontosságú, hogy gondos tervezéssel és reális elvárásokkal közelítsünk ehhez a vállalkozáshoz. Fontos tudni, hogy az olaszországi ingatlanvásárlási folyamat jelentősen eltér a magyarországiaktól, és ezeknek a különbségeknek a megértése elengedhetetlen ahhoz, hogy jó döntést tudjunk hozni. Ehhez nélkülözhetetlen, hogy olyan jogi segítséget keressünk, ahol olaszul és magyarul is folyékonyan beszélő ügyvéddel tudunk együtt dolgozni, aki ért az olasz jogi eljárásokhoz. Az Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Irodánál rendelkezünk a szükséges szakértelemmel és olaszországi kapcsolatrendszerrel ahhoz, hogy zökkenőmentesen végigvezessük Önt ezen a folyamaton.
A vásárlási folyamat és a lehetséges buktatók
Az alábbiakban az olaszországi ingatlanvásárlás legfontosabb elemeit vázoljuk fel, kiemelve azokat a pontokat, amelyekre érdemes nagyobb figyelmet fordítani:
Az ideális ingatlan megtalálása: érdemes megfelelő időt szánni erre és nyitottnak maradni az eredeti elképzeléseinktől eltérő lehetőségek iránt is. Az online keresésekkel érdemes kezdeni, hogy rálátást szerezzünk a piacra, majd ha tisztában vagyunk elvárásainkkal, akkor ingatlanügynököt is be lehet vonni, de ez nem feltétlenül szükséges.
A kiválasztott ingatlan megtekintése: a személyes jelenlét elengedhetetlen akkor, ha nem csak befektetési céllal vásárolunk ingatlant. Érdemes több ingatlant is megtekinteni és személyes benyomást szerezni azokról.
Az ár megtárgyalása: Fontos tudni, hogy Olaszországban az ingatlanárak gyakran évekig stabilak maradnak, nem jellemző a gyakori és nagy változás. A megalapozott döntés meghozatala érdekében érdemes ezért a kiszemelt területre vonatkozóan egy kis kutatást végezni, megismerni az Ön által választott ingatlan jellemzőihez, fekvéshez, állapotához és felszereltséghez viszonyítva kínált árakat.
Ügyvéd bevonása: A vásárlást megelőzően elengedhetetlen a teljes körű ingatlanvizsgálat és átvilágítás, ezekbe már érdemes szakértőt bevonni. Ennek a folyamatnak a során sok információt megtudhat az Ön által kiválasztott ingatlanról, és az esetleges jogi problémákra is fény derülhet.
Vételi ajánlat (proposta irrevocabile d’acquisto): ezt a dokumentumot leginkább ingatlanirodák/ingatlanügynökök használják. A proposta irrevocabile d’acquisto aláírásával azt tudjuk biztosítani, hogy az ingatlant egy korlátozott időre, általában 15 napra kivonják a piacról. Ez a vételi ajánlat csak akkor kötelező érvényű a vevőre nézve, ha az eladó hivatalosan és írásban elfogadta azt. Amint a megállapodást mindkét fél aláírta, az jogilag kötelező érvényű szerződéssé válik. A vételi ajánlat megtételekor egy kisebb összeget kell fizetnie, amelyet általában az ingatlanügynök vagy az ügyvéd tart meg mindaddig, amíg az eladó hivatalosan el nem fogadja a foglalási ajánlatot. Amennyiben Ön véglegesíti a vásárlást, ez a foglaló a vételár egy részének kifizetése lesz. Ha az eladó nem fogadja el hivatalosan az ajánlatot, a foglalót visszafizetik. Amennyiben Ön állna el a vételtől, nem jár vissza a letétbe helyezett összeg. Azt tanácsoljuk, hogy ügyvédjének bevonása nélkül ne írjon alá ilyen ajánlatot.
Előszerződés (contratto preliminare di vendita): ebben a szakaszban a vevő és az eladó, miután megállapodtak az adásvétellel kapcsolatban, egy “contratto preliminare di vendita” (előszerződés) útján formalizálják megállapodásukat. Az ingatlanirodák sokszor javasolják ennek a lépésnek a kihagyását, de ez a jogi dokumentum nagyon fontos része a folyamatnak, hiszen ebben határozzák meg a felek az adásvétel részletes feltételeit (pl. hogyan kezelik azokat a kérdéseket, amelyek az ingatlanvizsgálat során felmerültek). Fontos kiemelni, hogy előre előkészített, sablon megoldásokat nem tanácsos használni, hanem minden esetben az adott ingatlan vásárlásához elkészített előszerződésre van szükség. Az előszerződésben a felek meghatározzák azt az időpontot is, amikor a közjegyző előtt véglegesítik az adásvételt.
Foglaló (caparra confirmatoria): az előszerződés egyik lényeges jogi eleme a foglaló megfizetése. Ez általában a vételár legalább 10%-ának felel meg. Ha Ön érvényes jogi indok nélkül visszalép a szerződéstől, elveszíti ezt a foglalót. Ha viszont az eladó meggondolja magát az eladással kapcsolatban, akkor teljes egészében vissza kell fizetnie az Ön foglalóját. Önnek is joga van a foglaló összegével megegyező összeget követelni az olasz bíróságokon keresztül.
Közjegyző: az adásvétel befejező szakaszában a törvény szerint az olasz ingatlanügyleteket közjegyzőnek kell felügyelnie. A közjegyző olyan közhivatalnok, aki állami hatáskörrel rendelkezik az ingatlan tulajdonjogát átruházó szerződések érvényesítésére. A közjegyző felelős továbbá az összes telekkönyvi díj és kataszteri adó megfizetéséért.
Tudni kell, hogy a közjegyző nem adhat jogi tanácsot az ingatlanügyletben érintett felek egyikének sem, tehát nem helyettesítheti az ügyvédet a vevő érdekeinek képviseletében. Egy saját ügyvéd bevonásával biztos lehet abban, hogy az adásvételi folyamatnak ebben a késői szakaszában sem érik kellemetlen meglepetések.
Fontos hangsúlyozni, hogy az adásvétel lebonyolításához érdemes rendelkezni egy helyi bankszámlával is, mert a vételár kifizetésénél nem elég elindítani az utalást a közjegyző előtt, hanem annak meg is kell érkeznie (lehetőség van egy visszavonhatatlan banki inkasszós papír, az ún. assegno circolare aláírására is).
Adásvételi okirat (atto di vendita): az olasz ingatlanvásárlás az adásvételi okirat aláírásával zárul, amelyet a közjegyző készít, és annak teljes mértékben meg kell felelnie az előszerződésnek. Más szóval az előszerződés határozza meg az ügylet minden lényeges elemét.
Amennyiben valamelyik fél nem érti az olasz nyelvet, az olasz jog megköveteli az adásvételi okirat fordítását. Fontos kiemelni, hogy amennyiben az ügyvédje nem beszéli az Ön nyelvét és az olaszt is, a közjegyző megkövetelheti, hogy az aláírásnál szakképzett fordító legyen jelen. A fordítóval ellentétben az ügyvéd jelenlétének előnye, hogy ha az aláírás során az utolsó pillanatban felmerülne bármilyen jogi kérdés, az ügyvéd azonnal meg tudja oldani azt.
Tudnia kell, hogy a bíróság előtt az okirat olasz nyelvű változata lesz az irányadó, ha később bármilyen probléma merülne fel.
Aláírás: az előszerződésben kijelölt aláírási napon az ügyletben részt vevő valamennyi fél összegyűlik, általában a közjegyzői irodában. A közjegyző hangosan felolvassa az okiratot, majd valamennyi fél aláírja azt a közjegyző előtt. Az aláírást követően a vevő kifizeti a vételár fennmaradó részét az eladónak, és az új tulajdonos megkapja az ingatlan kulcsait.
Az új tulajdonosok körülbelül egy hónappal az aláírást követően vehetik át az okirat másolatát a közjegyzőtől, körülbelül ennyi ideig tart, amíg az okiratot az illetékes földhivatalban bejegyzik.
Ha a vevő nem tud jelen lenni az adásvételi okirat közjegyző előtti aláírásakor, a vevő meghatalmazást adhat ügyvédjének. Ez lehetővé teszi az ügyvéd számára, hogy a vevő nevében aláírja az adásvételi szerződést.
Elkerülendő lehetséges buktatók:
A piackutatás figyelmen kívül hagyása: a megalapozott döntések meghozatalához végezzen kutatást olyan források segítségével, mint az Istat és az Agenzia delle Entrate.
A rossz ingatlanügynökség kiválasztása: minden esetben ellenőrizze az ügynökség jogszerűségét és hírnevét, vagy válassza a jogi segítséggel történő magánértékesítést.
Az átvilágítás elhanyagolása: győződjön meg arról, hogy az ingatlanra van-e jelzálog bejegyezve vagy számolni kell-e bármilyen jogi problémával, valamint ellenőrizze annak besorolását a szükséges hivataloknál. Olaszországban nagyon fontos kérdéskör az un. „planimetria”, ami azt jelenti, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlannak 100%-ban meg kell felelnie a hatóságokhoz és földhivatalhoz leadott tervrajznak és méreteknek. Jogszabály írja elő, hogy adásvételnél vagy ellenőrizni kell, hogy megfele-e az ingatlan a leadott planimetriának, vagy ha nem akkor újat kell beszerezni. Ha ezt a szabályt megszegik a felek, akkor az a szerződés semmisségét eredményezi.
A járulékos költségek figyelmen kívül hagyása: számoljon az adókkal és illetékekkel, amelyek az ingatlan árának 9,05%-tól 32,82%-ig terjedhetnek.
- Regisztrációs adó: 3% – 7%
- ÁFA: 4% – 22%
- Földhivatali adó: 1%
- Közjegyzői díj: 1% – 2,5%
- Jogi díjak: 1% – 2% (+ 22% ÁFA)
- Ingatlanügynöki díj: 1,5% – 4% (+ 22% áfa)
A tárgyalások elmulasztása: Olaszországban a legtöbb ingaltan alkuképes, érdemes az árról ennek tudatában tárgyalni az eladóval, a piaci tapasztalatok szerint így akár 10%-kal kedvezőbb eladási áron is megvehető egy ingatlan.
Nem megfelelő ügyvéd bevonása: természetesen egy ügyvéd bevonásának vannak költségei, de hozzáértő jogi segítséggel, aki folyékonyan beszél olaszul és magyarul is, könnyedén eligazodhat a bonyolult jogi környezetben, és elkerülheti a költséges hibákat. A megfelelő ügyvéd garancia az alapos átvilágításra, ellenőrzi az ingatlan jogi státuszát, és biztosítja, hogy minden szerződési feltétel az Ön érdekeit védje. Elintézi az összes bonyolult papírmunkát, ellenőrzi a rejtett kötelezettségeket, és felbecsülhetetlen értékű tanácsokkal látja el a folyamat során.
Ki kell emelnünk még azt, hogy Olaszországban sokkal szigorúbbak az építési és a felújításra vonatkozó szabályok. A tulajdonjog megszerzése után a legtöbb felújítás – ami Magyarországon szabadon elvégezhető – engedélyhez kötött (ablakcsere, ház külső átfestése, stb.), amit csak regisztrált olasz geometra vagy architetto végezhet el és ő is adja be a hatóságoknak. Ezeket az engedélyeket elsődlegesen a helyi önkormányzattól kell kérni, de sok helyen a megyei hatóság (provincia) is beleszólhat.
Az Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Irodánál átfogó szolgáltatásokat nyújtunk az olaszországi ingatlanvásárlás zökkenőmentes lebonyolítása érdekében:
- Tanácsadói szolgáltatások: Az Ön igényeihez és preferenciáihoz igazított szakértői tanácsadást kínálunk.
- A papírmunka kezelése: Kezeljük az összes szükséges dokumentációt és jogi folyamatot.
- Ingatlanok keresése és értékelése: Segítünk az Ön kritériumainak megfelelő ingatlanok felkutatásában és értékelésében.
- Engedélyek és jóváhagyások: Kezeljük az összes szükséges engedélyt és jóváhagyást.
- Felújítási segítségnyújtás: Ha ingatlana felújításra szorul, tudunk ajánlani olyan szakembert, aki a segítségére tud lenni.
- Kétnyelvű szakértelem: Folyékonyan beszélünk olaszul és magyarul is, így áthidaljuk a nyelvi szakadékokat és biztosítjuk a világos kommunikációt.
- Finanszírozási megoldások: Segítünk a legjobb finanszírozási lehetőségek megtalálásában.
Milyen adóterhekkel kell számolni?
Olaszországban mind a belföldi, mind a külföldi illetőségű személyeket adófizetési kötelezettség terheli, ha az ország területén jövedelmet vagy vagyont szereztek. Az Olaszországban töltött napok számához kapcsolódik a magánszemélyek adókötelezettsége:
- ha 183 napnál több időt tölt egy magánszemély egy adóévben az országban, akkor a világszintű jövedelme Olaszországban adóköteles, függetlenül attól, hogy a magánszemély belföldi illetőségűként van-e bejegyezve vagy sem, még akkor is, ha a jövedelem teljes egészében Olaszországon kívül keletkezik
- ha 183 napnál kevesebbet tölt egy magánszemély egy adóévben Olaszországban, akkor csak az Olaszországban töltött időszakban keletkezett jövedelem után kell ott adóznia
Azokat a magánszemélyeket, akik Olaszországba helyezik át lakóhelyüket, nagyon kedvező adózási feltételekkel várja az ország akkor, ha az áthelyezést megelőző 10 évből legalább 9 évig nem rendelkeztek Olaszországban adóügyi illetékességgel:
- az olasz jövedelemadó helyett külföldi jövedelmükre adóévenként fix 100 000 EUR összegű helyettesítő adót fizethetnek 15 évig.
- akik ezt a fix adózást választják, azok kiterjeszthetik azt a családtagokra is a külföldi jövedelmük után fizetendő, tagonként fix 25 000 EUR összegű helyettesítő adó megfizetésével.
Akik ingatlannal rendelkeznek Olaszországban, azoknak háromféle ingatlanadóval kell számolni:
- helyi önkormányzati adó (Imposta Municipale Propria): ez az adó nem vonatkozik az első lakás tulajdonosokra (owners of a “first home”), de a luxusingatlanok, kúriák, kastélyok, épületek, mezőgazdasági területek és telkek után fizetni kell. A befizetés két részletben történik minden év június és december 16. napjáig.
- Helyi ingatlanadó: ez az adó sem vonatkozik az első lakás tulajdonosokra (owners of a “first home”). Az adó mértéke az ingatlanok értékéhez kötöttek és településenként eltérőek.
- Hulladékadó: mértéke az ingatlan alapterületétől és az abban élő személyek számától függ, településenként eltérő lehet.
Az ingatlan bérbeadásakor is számolnunk kell annak adóvonzataival. A bérbeadásból származó jövedelem a tulajdonos adóköteles jövedelméhez adódik hozzá. A bérleti szerződés után regisztrációs adó megfizetésére is kötelezettek az ingatlantulajdonosok, amelyet az éves bérletből befolyó díj és a bérleti szerződés hossza alapján kalkulálnak.
Ha ingatlanvásárlást fontolgat Olaszországban, vegye fel velünk a kapcsolatot! Személyre szabott konzultációkat kínálunk és segítünk Önnek eligazodni a vásárlási folyamatban. Célunk, hogy az olaszországi ingatlanvásárlás örömteli és kifizetődő élmény legyen az Ön számára.