2025. július 1-jén hatályba lépett egy olyan törvény, amely alapjaiban változtathatja meg az ingatlanpiacot Magyarországon. A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény lehetőséget biztosít az önkormányzatok számára, hogy saját hatáskörükben szabályozzák, kik és milyen feltételekkel költözhetnek be településükre, illetve vásárolhatnak ingatlant.
Mi a törvény célja?
A jogszabály alapvető célja a helyi közösségek identitásának, kulturális értékeinek és társadalmi összetételének megőrzése. A törvény indokolása szerint számos településen a túlzott mértékű lakosságbővülés vagy a tömeges ingatlanvásárlás a fiatalok kiszorulását és a település jellegének sérülését eredményezte.
A jogalkotói szándék szerint az új szabályozás nem az elzárkózást szolgálja, hanem a szerves fejlődés lehetőségét biztosítja. A helyi közösségek mostantól hatékonyabban védhetik meg életformájukat a kívánatosnál nagyobb mértékű betelepülés és ingatlanvásárlások negatív hatásaival szemben.
Kire vonatkozik az új törvény?
Ki számít betelepülőnek?
A törvény szerint betelepülőnek minősül az a természetes személy, aki az adott településen nem rendelkezik lakóhellyel, tartózkodási hellyel vagy ingatlantulajdonnal, és a településen kíván ingatlant vásárolni vagy lakcímet létesíteni.
Fontos kiemelni, hogy a szabályozás kizárólag természetes személyekre vonatkozik. Cégek, alapítványok és egyéb jogi személyek ingatlanszerzésére ezek a korlátozások nem alkalmazhatók.
Kik élveznek mentességet?
A törvény számos személyi kört mentesít a korlátozások alól. Nem minősülnek betelepülőnek azok, akik:
- A településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozói
- Akiknek a település a származási helye (születési anyakönyvi kivonatban feltüntetett első lakóhely)
- Akik valószínűsítik, hogy a születést követő tíz évben ők vagy hozzátartozójuk legalább tizenkét hónapot a településen éltek
- Állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként települnek be munkavégzés céljából
- Bizonyítják, hogy betelepülésük célja a településen munkavégzés
- Lakáscélú állami támogatással (például CSOK) vásárolnak ingatlant
- Egyházi személyzet tagjai
- Helyi oktatási intézmények tanulói, hallgatói
- Intézményben élők (szociális otthon, egészségügyi intézmény stb.)
A mentesség kiterjed a fenti kategóriákba tartozó személyek közeli hozzátartozóira is.
Milyen eszközöket használhatnak az önkormányzatok?
Az új törvény három fő jogvédelmi eszközt biztosít a helyi önkormányzatok számára:
1. Elővásárlási jog
Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy amikor egy betelepülő vagy mentességet nem élvező személy ingatlan vásárlására készül, bizonyos helyi szereplők elsőbbséget élveznek a vásárlásban. Ez a jog csak adásvétel esetén alkalmazható, ajándékozás vagy egyéb jogcím esetén nem.
Az elővásárlási jog jogosultjai sorrendben:
- Az önkormányzat vagy annak többségi tulajdonú gazdasági társasága
- A telekhatáros ingatlan tulajdonosa (ha legalább öt éve tulajdonos)
- A településen más ingatlannal rendelkező személy (ha legalább öt éve tulajdonos)
Az elővásárlásra jogosultak 30 napos határidővel nyilatkozhatnak arról, hogy élni kívánnak-e jogukkal. Ha az elővásárlási jog megsértésével történik ingatlanszerzés, a jogügylet semmis.
2. Lakcím létesítésének szabályozása
Az önkormányzatok rendeletükben megtilthatják vagy feltételhez köthetik a lakcím létesítését betelepülők számára. A feltételek lehetnek:
- Előzetes követelmények teljesítése
- Kötelezettségvállalások megtétele
- A közösség érdekét szolgáló tevékenységek végzése
Fontos, hogy a törvény hatálybalépésekor már meglévő építési telken létesülő épület esetén nem tiltható meg a lakcímlétesítés.
3. Betelepülési hozzájárulás
Az önkormányzat dönthet úgy, hogy betelepülési hozzájárulást (köznyelvben “betelepülési adót”) vezet be. Ennek mértékét és formáját az önkormányzat határozza meg rendeletében.
Hogyan működik a gyakorlatban?
Az önkormányzatok szabadon dönthetnek arról, hogy mely jogvédelmi eszközöket alkalmazzák. Használhatják őket együttesen vagy külön-külön is. A szabályokat évente legfeljebb egyszer módosíthatják.
A betelepülni szándékozó személynek kérelmet kell benyújtania az önkormányzathoz, amely 30 napon belül (további 30 nappal meghosszabbítható határidővel) dönt a kérelemről. A pozitív döntés három évig érvényes.
Esettanulmányunkban egy kitalált példa, a Kovács család balatoni házvásárlásának története segítségével mutatjuk be az új törvény gyakorlati alkalmazását.
Kovács János és felesége, Mária évek óta álmodtak arról, hogy vásárolnak egy nyaralót a Balaton-felvidéken, egy festői kis faluban. 2025 szeptemberében találtak is egy megfelelő ingatlant, és megkezdték a vásárlási folyamatot.
A helyzet
A kiválasztott település önkormányzata 2025 augusztusában vezette be a helyi önazonosság védelméről szóló törvény szerinti jogvédelmi eszközöket. A rendeletük szerint:
- Elővásárlási jogot biztosítanak a helyi lakosoknak
- Lakcím létesítését feltételhez kötik: a betelepülőnek vállalnia kell, hogy évente legalább 20 órát közösségi munkát végez a faluban
- 500.000 forint betelepülési hozzájárulást írtak elő
A folyamat
- Elővásárlási jog gyakorlása: Az ingatlan eladója köteles volt bejelenteni az adásvételi szándékot a jegyzőnek. A jegyző 8 napon belül értesítette az elővásárlásra jogosult helyi lakosokat. Szerencsére senki nem élt az elővásárlási jogával, így a Kovács család folytathatta a vásárlást.
- Lakcím létesítési kérelem: Mivel a Kovács család nem csak nyaralóként, hanem állandó lakhelyként is szerette volna használni az ingatlant, lakcím létesítési kérelmet kellett benyújtaniuk. A kérelemben vállalták, hogy János évente 20 órát fog dolgozni a helyi önkéntes tűzoltóságnál, Mária pedig a helyi könyvtárban segít majd.
- Betelepülési hozzájárulás: A 500.000 forint betelepülési hozzájárulást befizették az önkormányzat számlájára.
Az eredmény
Az önkormányzat 25 nap alatt pozitívan elbírálta a kérelmet. A Kovács család megkapta a három évig érvényes engedélyt a lakcím létesítésére. János valóban csatlakozott az önkéntes tűzoltósághoz, Mária pedig hetente segít a könyvtárban. A család elmondása szerint kezdetben furcsának találták a szabályozást, de idővel megértették annak értelmét, és örülnek, hogy aktív részei lettek a helyi közösségnek.
Mit kell tudni az ingatlanvásárlók számára?
Tájékozódás a helyi szabályokról
Az új törvény hatálybalépése óta minden ingatlanvásárlás előtt elengedhetetlen, hogy tájékozódjunk az adott település önkormányzati rendeleteiről. Nem minden település vezette be a jogvédelmi eszközöket, de ahol igen, ott jelentős hatással lehetnek a vásárlási folyamatra.
Időzítés fontossága
Ha egy településen tervezünk ingatlant vásárolni, érdemes minél hamarabb megkezdeni az eljárást, mivel az elővásárlási jog gyakorlása és a különböző engedélyek beszerzése időt vesz igénybe. A lakcím létesítésére vonatkozó engedély három évig érvényes, így érdemes időben gondoskodni a megújításról.
Költségek kalkulálása
A betelepülési hozzájárulás jelentős összeg lehet, ezért ezt be kell kalkulálni az ingatlanvásárlás költségei közé. Az összeg településenként változhat, ezért minden esetben egyedileg kell tájékozódni.
Milyen hatásai lehetnek a helyi önazonosság védelméről szóló törvénynek?
Pozitív hatások
- A helyi közösségek erősödése
- A települések karakterének megőrzése
- A fiatalok helyben maradásának támogatása
- A spekulatív ingatlanvásárlások visszaszorítása
Kihívások
- Az ingatlanvásárlási folyamat bonyolultabbá válása
- Esetleges áremelkedés a korlátozott kínálat miatt
- Adminisztratív terhek növekedése
Összegzés
A helyi önazonosság védelméről szóló törvény jelentős változást hozott az ingatlanpiacon. Bár a szabályozás első ránézésre bonyolultnak tűnhet, a törvényalkotói céllal együtt lehet működni: a helyi közösségek megőrzése és erősítése olyan törekvés, amely mellett az ingatlanvásárlás és betelepülés továbbra is megvalósítható megfelelő felkészüléssel és szakmai támogatással.
Az új szabályok betartása mellett továbbra is lehetséges az ingatlanszerzés, de nagyobb odafigyelést és előzetes tájékozódást igényel. A törvény hosszú távú hatásai még nem láthatók teljes mértékben, de az biztos, hogy alapjaiban változtatja meg a településfejlesztés és az ingatlanpiac működését Magyarországon.
Az Aliant-Menyhei-Molnár-B. Szabó Ügyvédi Iroda minden lépésben segít ügyfeleinek az új szabályozás sikeres alkalmazásában. Aki ingatlanvásárlást tervez, szakembereink támogatásával időben felkészülhet az új kihívásokra és zökkenőmentesen lebonyolíthatja ügyletét. Ha bármilyen kérdése van írjon nekünk!
Ez a cikk általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét jogi kérdések esetén javasoljuk szakember megkeresését.